| Недвижимость во Франции на Лазурном Берегу и Провансе |
Здесь запрещено строить студии, зато очень много дуплексов. Почти у всех есть бассейны, но может не быть центрального отопления. Технику и мебель устанавливают бесплатно, но договориться с сантехником – большая проблема. Эксперт турецкого рынка рассказывает о «фишках» местной недвижимости, которые удивляют иностранцев.
Об авторе: Юлия Гаевская, директор по продажам компании Villa Antalya, живет в Анталии.
Запрет на строительство студий
Знаю, что во многих крупных городах, да и на курортах, сейчас в тренде микро-апартаменты. Застройщики отдают значительную долю комплекса под крохотные квартирки площадью около 20 «квадратов». В Турции подобрать такое жилье вам будет сложно.
Более того, с 2017 года строительство студий, т.е. квартир без выделенной спальни, в Анталье в принципе под запретом. Минимальная площадь «двушки» (здесь их называют «квартиры 1 + 1», т.е. с 1 гостиной и 1 спальней) должна составлять 28 кв. м. По факту, большинство – куда просторнее.
Зачем это сделано? Власти решили, что студии не пригодны для проживания и поэтому запретили их строительство. Если по какой-то причине вам нужна именно студия, готовьтесь искать на «вторичке» или среди «остатков» в новостройках, возведенных ещё до запрета. И выбор будет небольшим.
Впрочем, по опыту, не особенно то они и востребованы. Покупатели не видят смысла тесниться в студии, когда за разумные деньги можно найти просторную квартиру.
К примеру, квартиру с отдельной спальней (1+1), распложенную в новом доме в популярном районе Хурма-Коньяалты, можно купить за €54 500.
Изобилие дуплексов
В России двухуровневая квартира – редкость, а в Турции – стандарт. Здесь их называют «дуплексами». Такие планировочные решения очень часто выбирают для квартир с тремя спальнями. В 95% новых комплексов два последних этажа отданы под дуплексы. Можно найти двухуровневую квартиру и на первых этажах, в этом случае у нее будет выход в садик.
Планировки у всех дуплексов разные. Бывает, что снизу одна спальня, а сверху две, или все три – на втором ярусе. Бывает, что сверху – дополнительная кухня (если вы на террасе поставите мангал, там удобно мыть тарелки, фрукты-овощи).
Внутри квартиры часто устанавливают мраморные или гранитные лестницы. Это тоже удивляет россиян. Одним нравится: квартира выглядит шикарно, «дорого-богато». Ну, а кто-то считает, что это «как в подъезде», и сразу планирует установку деревянной лестницы.
Пример оформления дуплекса в Турции, больше фото здесь.
У клиентов из России двухэтажные квартиры вызывают «вау-эффект». Но я всегда предупреждаю: дуплексы выбирать надо особенно тщательно.
Главное: внимательно осмотреть кровлю. Не все застройщики делают хорошую изоляцию, и когда зимой идут дожди, крыша может протечь. Причем проблему маскируют. Зимой дуплекс протёк, его к лету покрасили и продают. Навскидку, в Анталии есть только 3-4 застройщика, чьи дуплексы я с чистой душой могу предлагать. Остальных – нет.
Ещё один дуплекс в Турции – с шикарными интерьерами и видом на море.
Расчет площади по периметру стен
В объявлениях о продаже квартир в Турции всегда указывается площадь «брутто» – она считается по внешнему периметру стен и включает ванные комнаты, балконы, террасы, часть лестничной клетки.
Важно понимать, что это не способ обмануть иностранца – 70-метровую квартиру выставить как 100-метровую, – а система расчета, принятая в стране. По турецким законам, земля под зданием, а также все его общие части должны быть пропорционально поделены между собственниками.
Поэтому лучший способ оценить реальный размер жилья – посмотреть его «вживую». В среднем, от указанной площади квартиры 1 + 1 отнимайте 10 метров, от 2 + 1 – 15 метров. Точно не меньше, иногда больше.
- Подробнее об особенностях планировок в Турции читайте здесь.
Бассейн, тренажерный зал, хамам – в домах эконом-класса
Многих россиян удивляет, что в придачу даже к недорогой квартире почти всегда идёт отельная инфраструктура. Например, в Аланье есть апартаменты по €35-45 тыс. с бассейнами, тренажерными залами, хамамом. Здесь это не атрибут роскоши, а самая рядовая услуга.
Но надо понимать: вопрос не в наличии инфраструктуры, а в её дальнейшей работе. Построить это – несложно и недорого. Гораздо затратнее инфраструктуру содержать. Причем очень часто жильцы не сдают деньги на обслуживание (айдат). Получается, что застройщики домов эконом-класса при продаже рекламируют дополнительные возможности, но по факту они потом не работают.
С бассейном редко бывают проблемы… А вот чтобы нагреть хамам, может понадобиться день-полтора, да и тренажеры часто плохого качества. То есть, вроде бы, всё есть, а пользоваться невозможно.
Среди квартир в Аланье бюджетом €35-40 тыс. я знаю буквально два комплекса, где всё работает хотя бы летом. Если для вас важны эти удобства, лучше немножко повысить бюджет – до €50 тыс.
Чтобы вы понимали уровень инфраструктуры в качественных домах эконом-класса, посмотрите на этот проект в Аланье. Квадратный метр здесь стоит €650. Бассейн, естественно, прилагается.
Примерно так в подобных жилых комплексах будет выглядеть тренажерный зал.
А вот и местный СПА-центр: сауна, паровая комната, джакузи.
Для сравнения посмотрите на проект классом повыше. Квадратный метр здесь стоит €1250.
Кроме обширной водной зоны на улице владельцы квартир круглый год могут пользоваться крытым бассейном.
И СПА-зона, согласитесь, выглядит более презентабельно.
Зона барбекю на террасе
Турки обожают пикники. В пригородах очень много мест, оборудованных печками, столами, беседками. Даже во дворах жилых комплексов есть зоны для барбекю (в новых домах в Анталии – почти везде). Остается принести с собой только мясо и уголь.
Раньше на всех балконах можно было устанавливать мангалы и делать шашлыки. Потом запретили, потому что дым идет наверх, к соседям. Сейчас такой привилегией могут пользоваться только покупатели дуплексов с террасами на верхних этажах. Можно оборудовать зону барбекю самостоятельно или купить квартиру с готовым камином (некоторые застройщики такое предлагают).
Вот, к примеру, дуплекс 3+1 в престижном районе Анталии – Лиман, Коньяалты. Застройщик уже оборудовал его зоной для барбекю.
Краники на балконах
Маленькая деталь, которая удивляет всех россиян: зачем нужен кран на балконе?
А затем, чтобы балкон мыть. Везде есть кран и слив, к крану приделываем шланг и поливаем. Балкон у нас – настоящая жилая площадь. Мы там завтракаем, принимаем гостей, пьем вино вечерами, наслаждаясь закатом.
Можно найти квартиру с потрясающим видом. Это фото мы сняли здесь.
Большинство квартир на курортах Турции – с балконами или террасами. Изредка встречаются и без них – объект в этом случае будет стоить дешевле. Но если вы покупаете подобное жильё, имейте в виду, что ликвидность недвижимости будет низкая. В случае продажи или сдачи в аренду потенциальная аудитория уменьшается минимум в два раза. Турки в такую квартиру не заедут.
Не везде есть центральное отопление
Раньше центральное отопление было редкостью, но сейчас в Анталье коммуникации подвели уже практически ко всем домам. Затем оно пошло в сторону Белека и, думаю, дальше распространится на Аланью. Пока же зимой там обогреваются с помощью тёплых полов или кондиционерами. Ничего, мы в Анталье тоже раньше так жили – не вымерзли.
Без отопления в январе-феврале в квартире бывает сыро – вы постирали белье, а оно не сохнет два дня. Такая проблема может быть. Но если вы рассматриваете недвижимость исключительно как курортную, то отсутствие центрального отопления вообще вас не коснется. Весной, летом и осенью – в домах комфортно.
В зданиях, построенных 4-5 лет назад, жильцы на собрании сами решают, проводить отопление или нет. Если да, то с каждой квартиры собираются деньги, и коммуникации проводятся до дверей квартиры. А дальше – кто как хочет. Многие собственники, которые приезжают только летом, предпочитают на это не тратиться. На первичном рынке можно найти разные варианты – как с отоплением «до дверей», так и в квартире.
Сложно найти дом старше 10 лет
Конечно, дома, построенные 20-30 лет назад, в Анталье и Аланье есть. Просто иностранным покупателям они неинтересны. За 10 лет работы я ни разу такой объект не показывала.
За эти годы технологии строительства в Турции ушли далеко вперед, и здания начала ХХ века морально устарели. Хотя планировки там могут быть интересными: большие квартиры с просторными спальнями, а сейчас застройщики часто экономят на метраже и делают спальни маленькими. Шумоизоляция там тоже неплохая, стены толстые. Но при этом – старые полы и окна, нет бассейнов и другой инфраструктуры – россиянам это не нравится. В таких домах живут только турки, причем не самые состоятельные.
Но главная проблема: у многих этих домов нет техпаспорта (искан). 20 лет назад его получение не считалось обязательным. А по нынешним законам, за такие нарушения – вплоть до сноса. На практике, их никто не трогает. Но мы стараемся иностранцам такое не предлагать, все-таки это риск.
На фото – одна из самых старых квартир в нашей базе (2006 год строительства). Кстати, обратите внимание на цену – новостройки на первой линии продаются куда дороже.
Сделки оформляются очень быстро
Иностранцев часто удивляет скорость, с которой заключаются сделки с недвижимостью в Турции. Никакой бюрократии, госорганы здесь работают очень быстро.
Недавно в закон внесли правки. Сейчас для продажи объекта иностранцу нужно провести официальную оценку имущества. На это уходит один день. Зато теперь иностранец знает, какую недвижимость он покупает, есть ли у данного объекта технический паспорт, нет ли обременений и т.д. Подробно о рапорте эксперта можно почитать здесь.
Сразу после заключения договора купли-продажи, продавец заказывает оценщика. Эксперт готовит рапорт, где указывает кадастровую стоимость объекта. От этой суммы покупатель платит налог на покупку (3%). Затем мы подаем документы в кадастровое управление и в тот же день (или на следующий) получаем ТАПУ (свидетельство о праве собственности).
Расплатиться за недвижимость можно наличными
В России тоже можно, а в большинстве стран Европы – нет. Клиенты, у которых есть недвижимость в той же Испании, очень удивляются и по 10 раз переспрашивают: «А так точно можно? Я ничего не нарушу?». В Испании сложно с этим: все платежи должны быть только через банк, даже минимальный залог за квартиру.
А в Турции все любят «наличку». Покупатель передает деньги, а ему продавец или агентство выписывает платежку о том, что получил средства от такого-то человека за квартиру по такому-то адресу. Это официальный документ. Расчеты наличными здесь полностью легальны, главное, не нарушить таможенное законодательство о вывозе кэша из своей страны.
Счёт в турецком банке иностранцу тоже очень просто открыть. Нужен загранпаспорт, общегражданский паспорт (если говорить о россиянах), где была бы видна прописка, и турецкий налоговый номер, который получается здесь в налоговой за 5-10 минут. И на этом всё.
Доставка и установка мебели бесплатные
Знаю, что в России приходится платить за доставку и сборку мебели, в Турции – нет. И это не вопрос отдельных акций в магазинах, а общепринятая практика. Более того, если вы не воспользуетесь сервисом от продавца, т.е. он сам не установит и не проверит технику, то он не выпишет вам на неё гарантию.
Обставить квартиру в Турции – вопрос нескольких дней. Вам надо только выбрать мебель и технику. Что бы вы ни заказали, к вам обязательно приедут домой, всё установят и ещё в деталях объяснят, как этим пользоваться. Если вы не знаете турецкого, объяснят на пальцах – это их обязанность. А ваша – послушать.
Можно и сразу купить квартиру, уже обставленную всем необходимым, вплоть до белья и посуды. Например, эту.
Найти хорошего сантехника или электрика – проблема
Когда клиенты задают вопросы про минусы Турции, я первым делом вспоминаю это. Турецкие мастера бытовых услуг (сантехники, электрики и прочие) в массе своей работают плохо.
Они крайне непунктуальны. Вы его вызвали в среду, он пообещает, но придет в пятницу и ещё обидится, что вас не оказалось дома. За их работой надо следить, иначе качества можно не ждать. И очень сложно найти мастера на мелкую работу: все хотят зарабатывать на крупных проектах, а если просто нужно розетку починить, даже не придут.
Нам как агентству понадобилось много лет, чтобы найти «своих» специалистов, на которых можно положиться и отправлять к нашим клиентам, зная, что все будет сделано качественно и вовремя.
За всё в доме отвечает консьерж
Капыджи – наше всё! Это турецкий феномен, очень уважаемая здесь профессия. Их обязанности гораздо шире, чем у консьержей в России. Капыджи всегда знает, кто и что продаёт в доме. Поэтому для нас как риэлторов он очень важный источник информации. И жильцы стараются с ним дружить, потому что его помощь в любой момент может пригодиться.
Он следит за порядком и чистотой в доме, если что-то сломалось – вызывает мастеров. Контролирует все квитанции. К примеру, собственники за границей, а им пришел счет за электричество. Капыджи позвонит нам и сообщит, что у наших клиентов не оплачены счета. Он может выносить ваш мусор, доставлять продукты или даже гулять с вашей собачкой.
Кстати, про собачку знаю занятную историю… Одна богатая арабская женщина уехала из Аланьи и на пару месяцев оставила питомца капыджи. Тот так хорошо за собакой смотрел, что она ему квартиру подарила… На первой линии от моря! Звучит как сказка, но это правда. Квартиру покупала для детей, а те приезжать отказались. Вот она и решила отдать жильё приветливому консьержу.
Капыджи обычно живут в том доме, за которым следят. Застройщики специально выделяют одну квартиру для них. Собрание жильцов может решить: нанять капыджи или самим за всем следить, а эту квартиру сдавать, и за счет денег от аренды уменьшить свой айдат (ежемесячную плату за обслуживание комплекса). Но если это комплекс из двух-трех домов, то, как правило, капыджи там живет и к нему всегда можно обратиться.
Вот так выглядит типичный двор на турецком курорте в жилом комплексе, за которым следит капыджи.
Турецкие флаги и гимны по утрам
Турки – искренние патриоты своей страны. Многие вывешивают флаги на балконах, если какой-то праздник, их будет особенно много. Часто автобусы украшают флагами. И водители могут самовольно решить, что сегодня – в честь праздника – проезд бесплатный. А если ваш дом стоит рядом со школой, то по понедельникам и пятницам вы будете слышать, как дети поют государственный гимн.
Поэтому я всем говорю: если вы общаетесь с турками, то про их родину – либо хорошее, либо ничего. А то ведь могут обидеться. Они очень любят свою страну.
Я и сама – после десяти лет жизни здесь – если встречаю негатив о Турции, начинаю спорить и объяснять положительные ее стороны. Хотя среди наших клиентов разочарованных Турцией практически нет, у всех страна вызывает очень яркие, хорошие эмоции. А этим людям есть с чем сравнивать.
